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主城区新房成交量同比大降近40% 宁波楼市要转向?
/fangffb3eyuyaoffb3com  2019年06月13日 08:41  来源: 中国宁波网

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“最近的土拍老是刷新历史地价,房价是不是还要涨?”最近,很多关心楼市的网友在“宁波楼市报道”粉丝群里讨论。


新房价格波动不明显


在限价情况下,新房价格整体波动不明显,但圈外热门板块一些卖得好的盘,新一批房源较前一批的价格还是略有上浮。比如,奉化某楼盘3月份开盘时的备案均价是12172元/平方米,5月份开盘时的备案均价是12969元/平方米,两个月内房价上浮6.5%。洪塘某楼盘两个月内两次备案价的涨幅是2.9%。


“金三银四红五月”,这句常被业内人士挂在嘴边的话,基本反映了楼市的旺季就在春节过后、入夏之前这段时间。5月份延续着3月和4月份的热度,房价虽然依旧高企不下,但成交量已经开始下滑了。近日,有多家全国性机构发布了5月房地产市场的报告,报告总体传出一个信号:5月全国楼市没有延续3、4月房地产市场“小阳春”,而是整体开始降温。


根据克而瑞发布的5月房地产市场月报显示,供应方面,29个重点监测城市新增供应量同环比双降10%。其中,宁波5月份新增供应面积为63万平方米,环比下降31%,同比下降6%。其他二、三线城市的供应量同环比跌幅均在10%左右。


进入价高量缩的盘整期


成交方面,29个重点监测城市成交量转升为降,同环比皆微降4%。其中,宁波成交112万平方米,环比下降24%,同比下降29%。多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落。


来自宁波市住建局的数据统计,5月份,宁波市六区新建商品房成交量为7429套,环比上涨11.78%。尽管环比看成交量还在走高,但和去年这个时候比,却是另一种境况了。二手住房方面,宁波市六区共成交9237套,比上月增加84套。其中海曙成交2128套,江北成交952套,鄞州3579套,北仑814套,镇海1117套,奉化647套。在5月市区商品住房销售量前十位的楼盘中,奉化占4个,鄞州、江北和东钱湖各占2个。


“事实上,上个月的成交量是靠奉化区拉升的,其他区域的销量都在下滑。”宁波容创有容有限公司副总徐江涛说。来自容创有容对5月份市六区各区域成交情况的统计显示,鄞州区成交1742套,同比下降30%;江北区成交895套,同比下降45%;海曙区成交911套,同比下降37%;镇海区成交117套,同比下降74%;北仑区成交752套,同比下降37%;奉化区成交2811套,同比增长234%。“不仅如此,宁波市五区近三个月的成交量都不如去年,新房、二手房的成交情况都是如此。其中主要一个原因,就是主城区的刚需盘越来越少了。目前的宁波楼市已经进入了一个阶段性盘整期,而盘整期的一个表现就是价高量缩。”上个月市五区新建商品房的成交量同比下降了37%。


宏观因素预示下半年楼市走向


影响楼市的因素很多,5月楼市降温还有很多宏观因素,这些因素都和楼市有着紧密联系,也预示着下半年楼市的走向。


首先,住建部一个月两次预警房价上涨过快的城市。5月18日,住建部再次预警房价,明确指出佛山、苏州、大连、南宁等4个城市,房价上涨太快。事实上,早在4月19日住建部就曾对6个城市发布预警提示,不过那个时候也许为了顾及这些城市“颜面”,并未标明具体城市。这两次时隔一个月,住建部前后两次预警区别非常明显,一个还比较含蓄,一个就很直接。这种态度的变化,所传达出来的警告十分强烈。


第二,房贷利率回升。随着中央监管层的预警,合肥、广州、南宁、扬州等城市均出现房贷利率上浮,上浮幅度从5%到20%不等。而深圳中行更是直接宣布停贷。“虽然目前宁波的房贷利率尚未上调,但其实上半年的额度已经用了很多了。”宁波某银行相关人士如是说。大量的成交量消耗了大量的贷款,一旦触碰到总额度的红线,也许就离上调不远了。


第三,银保监会连开32张罚单。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,强调对流入房地产资金的监管,包括居民贷款、开发贷。同时,从4月1日起的50天里,各地银保监局共开出32张罚单,剑指违规“输血”房地产,罚没金额合计达1068.8万元。


“土市的反映要晚于楼市。尽管近期的土拍市场依旧火热,但如果倒推现在的房价,现在的地价也在合理范围内。随着融资渠道的收紧,下半年土拍市场估计要开始降温了。”业内人士估测。


还是那句话,2019年楼市“要稳”的基本调性是不会变的。




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